Как выбрать помещение для интернет-магазина в реале

    Маркетинг магазина в реале начинается с выбора места. Есть два пути решения задачи: так называемый «жоп-филинг», то есть интуитивное принятие решения и продуманный просчёт.

    Общая задача такая:
    • Есть интернет-магазин, нужна точка в реале;
    • Место должно способствовать наибольшей прибыли точки как отдельного розничного магазина;
    • И хорошо работать как пункт самовывоза интернет-магазина.

    Сразу предостерегу от популярной идеи открыться где-нибудь где подешевле, как правило – где-то подальше от центра города и основных транспортных потоков. Поначалу может показаться, что деньги за аренду небольшие и, вроде как, можно попробовать и посмотреть. На деле же стоит учитывать, что такие помещения почти всегда самые невыгодные.

    Почему?


    Потому что любое помещение должно приносить вам прибыль.

    Пример: у вас есть интернет-магазин, который стабильно приносит по 30 000 рублей в месяц (здесь и далее все числа приведены с иллюстративными целями). Вы выбираете место под него, учитывая, что покупки «с улицы» зависят от посещаемости. В общем случае картина будет примерно такая:



    Если учесть, что в затратах, скорее всего, появится ещё и продавец (не будете же вы там сидеть каждый день после первых недель), то перспективы всего в примере, кроме самой посещаемой точки, выглядят не очень хорошо.

    Основная причина ошибок — некомфортность выбора


    Психологи, исследовавшие солдат во Вьетнаме, обнаружили очень интересный факт. В сложных обстоятельствах человек не строит несколько моделей решений, чтобы потом выбрать оптимальную, а делает первое, что пришло в голову, если это примерно выглядит как разумная идея. Так и с помещением: многие хватаются за первый выглядящий разумно вариант.

    Часть моей работы — запуск новых магазинов. Очень часто первое помещение берётся чуть ли не на «авось», без каких-либо предварительных исследований. Возможно, это вызвано желанием типа «Побыстрее откроемся, а там разберёмся», возможно — нежеланием тратить время, возможно — непониманием, как это делается. Был даже фееричный случай, когда человек из трёх предложенных вариантов упорно настаивал на самом плохом: как потом выяснилось, напротив этого помещения у него жила девушка.

    Выезжаем на место и смотрим


    Для начала нужно встать около двери своего потенциального помещения и начать считать людей, проходящих мимо. Подсчёт делается по десять минут три раза: утром, в обед и вечером. В итоге, после оценки в выходные и будни, вы получаете среднюю проходимость места.
    • Если вы снимаете помещение в ТЦ или магазине с несколькими отделами, считать нужно не у входа в здание, а у входа в отдел. До тупиковых зон и этажей выше первого доходит куда меньше людей, чем кажется вначале.
    • Проверяйте лично. Я не раз сталкивался с тем, что ТЦ в отчётах «лукавят»: например, пишут о проходимости 150 тысяч человек при том, что 40 тысяч заходят только в Макдак на территории, а ещё половина из оставшихся быстро покупает продукты и даже не заглядывает куда-то ещё.
    • Прежде чем считать, убедитесь, что вы не попали в локальный минимум или максимум. Например, считать людей у магазинов цветов 8 марта — явно не лучшая идея для получения среднегодовых данных.

    Предположим вы знаете, какой процент прохожих зайдёт к вам в магазин (на основе опыта продаж в своей сфере). Если нет – идёте до пары конкурентов с примерно аналогичным ассортиментом и считаете количество входящих людей и количество прошедших мимо.

    Предположим, средняя проходимость вашей точки – 4500 человек в рабочий день. Если каждый 300-й из них делает покупку, это 15 покупок. Причём 15 покупок просто от того, что люди идут мимо, а не от самовывоза из вашего интернет-магазина. То есть это покупки, которое даёт помещение «само по себе» исключительно потому, что вы работаете в этом месте.

    Продолжаем считать. Если в описанной ситуации средняя прибыль с чека — 200 рублей, то мы получаем 15 * 200 = 3 000 рублей прибыли в день. Точка приносит вам 3 000 * 30 = 90 000 рублей в месяц.

    Теперь нужно учесть стоимость монтажа наружной рекламы, вывоза мусора, уборки, электричества и даже персонала, если из-за нового помещения вы должны нанимать больше людей для торговли. Уже после оценки всех факторов нужно делать сравнение.

    После обхода точек появится что-то наподобие вот такой таблички. Расход — это оплата аренды, наружки, продавца, электричества, вывоза мусора и других вещей из расчёта, что мы будем сидеть на точке год.



    Итог


    Ожидаемая прибыль = (Проходимость в день * коэффициент конверсии * 30 дней * средняя прибыль с чека) – (Аренда + сопутствующие затраты)

    Средний чек или аналогичный параметр (например, средняя цена покупки и среднее количество покупок в заказе) — это основа расчётов. Это первая информация, которую вы должны получить. Для оценки используются данные головной организации при открытии франшизы (можно поискать и в открытых брифах), личный опыт, данные по конкурентам или, существенно реже, специализированные маркетинговые исследования. Когда вы ищете место для интернет-магазина, средний чек вы уже знаете: поначалу он будет не очень сильно отличаться от того, что есть на момент работы без помещения.

    Три правила стрит-ритейла: место, место, место


    Обычно получается таблица с дисперсией как выше. Если есть возможность открыться сразу в хорошем месте по адресу 4, то мы, не раздумывая, идём туда.

    Однако есть «но»: стартовый капитал вещь ограниченная. За первый месяца аренды, фактически, придётся заплатить дважды: саму аренду и депозит. А в ТЦ и того больше: там нужно платить за два последних месяца минимум. Плюс мы только что посчитали единоразовые расходы типа наружной рекламы, «растянув» их на год, а заплатить придётся сразу, ещё до открытия.

    Соответственно, если мы не можем взять «всё и сразу», то теперь выбор делается между адресами 1, 3 и 5.

    Чтобы понять, что нам нужно, стоит убедиться в двух вещах:

    1. У помещений нет косяков, мешающих нам вести дело;
    2. При прочих равных выбираем более соответствующий район.

    Общие критерии


    • Транспортная доступность. Никто не поедет забирать товар из интренет-магазина туда, куда сложно дойти или доехать. Это значит, что без транспортной доступности вы открываете просто отдельную точку продаж в реале. А нужно, чтобы ещё получился пункт самовывоза: это даст больше заказов поверх тех онлайн-покупок, которые уже есть. Принцип простой: если у вас уходит больше двух коротких фраз на объяснение, как попасть в магазин, место не подходит.
    • Хороший район. Если вы уже на рынке, оцените, куда вы чаще делаете доставку и где выше средний чек. Скорее всего, в этом районе и продажи «на улице» будут выше.
    • На первой линии (то есть на крупной улице) или на второстепенной улице, но обязательно в прямой видимости с основного транспортного потока. Ваша точка должна легко искаться и быть видна многим. Не забывайте, что ваша вывеска – это очень важный элемент привлечения покупателей со всего района.
    • Хорошо, если есть витрина. Она очень существенно повышает конверсию. Если ваш товар подходит достаточно широкой аудитории, то витрина часто становится одним из важнейших факторов.
    • Стоит оценить наличие рядом кафе, офисных центров, университетов и других объектов, которые генерируют потоки людей.


    Следующий шаг


    Теперь мы назначаем встречи с каждым владельцем помещения и ищем подвох. Всегда старайтесь узнать, почему помещение сдаётся, куда и почему делся предыдущий владелец и так далее. В принципе в природе никогда и нигде не бывает помещений без косяков и проблем: ваша задача найти их все и понять, насколько они критичны именно для вашего бизнеса.

    Перепись грабель


    • Владелец не хочет встречаться. Нужно понимать, что как вам не нужен владелец-самодур, так и ему на голову совершенно не нужен неадекват-арендатор. Если не хочет встречаться — значит, ему всё равно, кто — значит, ждите подвоха.
    • Провайдер в комплекте. Некоторые расходы могут быть косвенными: это обязательный для этого здания провайдер по космической цене, охрана и другие сопутствующие услуги. Проверяйте, спрашивайте, оценивайте все факторы.
    • «Привет, мы сантехники!». Если место — подвал или цокольный этаж, то там может стоять кусок инженерной сети, важный для всего здания. А это значит, что примерно три раза в месяц рабочий график на несколько часов будут срывать сантехники и другие харизматичные персонажи.
    • Заранее стоит подумать, как будет идти разгрузка товара. Подходящее окно или второй вход – это плюс, иначе вы рискуете парализовать работу точки на время приёма товара.
    • У вас обязательно должен быть эскиз наружной рекламы (это обычно вывеска и табличка) к моменту подписания договора в качестве приложения. Потом есть все шансы не согласовать.


    Возможные проблемы с договором


    • Подписание договора тут же аннулирует все устные договорённости. Если владелец говорит вам «ну, это же и так понятно», это чёткий знак того, что обсуждаемый вопрос нужно тут же внести в договор. Почему бы и не записать, если всё понятно? Не внесли — сами виноваты.
    • Подписывайте долгосрочный договор. Некоторые особо умные владельцы помещений могут посмотреть, чем вы торгуете, дождаться, пока вы «прикормите» место, а потом просто выставить вас… и на следующий день открыться с точно таким же магазином и даже, в особо отмороженных случаях, непосредственно с вашим бывшим персоналом. Если владелец не хочет подписывать долгосрочный договор — это симптом каких-то проблем, начиная от официальных с документацией и заканчивая разными видами разводов. Возможен расклад, когда помещение уже сдано, но новый арендатор въезжает через 3 месяца, а «окно» нужно кем-то заткнуть.
    • На бумаге должна быть зафиксирована точная стоимость аренды с учётом НДС. Важно понимать, какую сумму вы обсуждаете: с учётом налога или без. Ошибётесь — разница, сами понимаете, станет вашим убытком.
    • Хорошо, если вы ограничите рост цен на аренду прямо в договоре. Нормой считается возможность один раз в год повысить на 10-15 процентов. Связанный с этим пункт – при расторжении договора вы должны иметь приоритетное право на аренду на новых условиях.
    • Убедитесь, что в договоре есть пункт про то, что переход права собственности на помещение не меняет условия. Иначе вас может ждать сюрприз, начинающийся с фразы: «Привет, я новый владелец здания. Вы кто, вообще, такие и почему ещё тут?». В комментах olegsuv подсказывает, что правильно это оформлять через неустойку при смене владельца.
    • Посмотрите на свежесть архитектурных документов и проверьте назначение помещений, иначе вас могут порадовать тем, что вы, вообще-то говоря, торгуете в складском помещении.
    • По закону в торговом помещении нужно иметь санузел с унитазом, раковиной и холодной водой. Кстати, если что, любой клиент магазина имеет право попросить сходить в туалет — и вы обязаны предоставить ему доступ к санузлу. В противном случае вас ждёт не очень крупный штраф. Просят обычно раз в три месяца.

    Сроки


    Поиск помещения (если не брать в расчёт переговоры с торговыми центрами) редко занимает больше двух недель. Более того, хорошие варианты можно найти уже за пару дней.

    Больше полезной информации


    С подобного описания просчёта эффективности места начинаются многие крупные франчайзи-буки. Данные этого топика основаны на опыте непосредственного открытия 21 розничной точки в разных городах СНГ и советах человека, профессионально занимающегося недвижимостью для розничных сетей. Пожалуйста, отпишите в комментариях, насколько тема интересна: я могу продолжить рассказывать о том, что ещё можно сделать для интернет-магазина и точки продаж в реале. Часть моей задачи — убедить коллег, что информация подобного рода должна быть открытой, а не храниться внутри компании как коммерческая тайна.

    P.S. Вот продолжение про точку в ТЦ с конкретными числами
    Мосигра 83,73
    Настольные игры и здравый смысл
    Поделиться публикацией
    Комментарии 86
    • –2
      Позвольте осведомиться — а откуда были взяты цифры?
      • +9
        Эта статья о том «как» выбрать, а не «где» и за «сколько», погрешность в пару процентов роли не играет, главное суть
        • –1
          Просто если цифры взяты с потолка — то это может быть не пара процентов, а пара десятков. Довольно критично.
    • +1
      В большинстве случаев — примеры, не сильно расходящиеся с практикой нескольких точек, которые я открывал.

      Psylostlife, определение конкретных значений для всех расчётов — это непосредственно задача бизнесмена. Разумеется, разбос может быть очень большим. Все примеры в материале носят чисто иллюстративный характер.
      • 0
        Ну, если основано на реальных событиях — то тогда ок :)
        • –5
          я всю статью не читал, т.к. мне моё время дороже… я так понял, автор привел мечтательные доводы о том, где ему будет лучше? а какой нам смысл читать всё это, если нет голых фактов?

          написал бы лучше, как ты открыл три магазина, и полный расклад: доход, аренда, проходимость, налоги, возврат брака…

          … я даже зря потратил время, написав этот коммент… ппц… куда катится мир :)
        • +12
          понравился аналитический подход, продолжайте развивать тему, мне очень интересно!
          • +19
            Большое спасибо.

            Один из моих коллег любит повторять: «Это бизнес. Или ты всё считаешь, или идёшь в балет.»
          • +10
            Развивайте эту тему! Очень нужна такая информация.
          • 0
            >Если вы уже на рынке, оцените, куда вы чаще делаете доставку и где выше средний чек. Скорее всего, в этом районе и продажи «на улице» будут выше.

            Сомнительно, по-моему. То есть велика вероятность того, что просто заказы из онлайна перейдут в реал, грубо говоря, вместо того, чтобы заказывать через инет и ждать доставки я сам схожу и куплю. Хотя, конечно, зависит и от ассортимента, какова вообще потребность прохожих в товаре. И вообще ни слова про конкурентов.
            • 0
              Согласен, часть заказов может перейти в реал. Однако учитывая, что вы снимаете данные по всему району, это будет достаточно малая часть заказов. По моей практике, открытие магазина в реале всегда увеличивает интернет-заказы, а не наоборот.

              Если интересуют подробности по ассортименту и конкретных примерах конкуренции, прошу в личку.
              • +1
                Хотя нет, логично увеличение продаж и с улицы, и по инету (самовывоз). Раз люди из какого-то района заказывают с доставкой значительно больше, чем из других, значит там нет нормальных конкурентов ни в реале (банально некуда сходить купить или значительно дороже даже с учетом стоимости и неудобства доставки), ни в онлайне (у других, например, доставка значительно дороже в этот район). Значит получим хороший рост и онлайн заказов с самовывозом (мой любимый способ покупки — выбрать дома/на работе и сходить/съездить, желательно по пути, забрать сформированный заказ) и покупки «прохожих», которые, например, про инет-магазины вообще не в курсе (если товар среди них востребован конечно, а не какие-то вещи, которые нужны узкому кругу профессионалов, например).
              • +1
                Это очень хорошо, когда клиент приходит в реальный магазин, а не делает интернет заказ. В магазине клиент всё посмотрим, увидеть товар в живую, продавец расскажет ему интересующие его вещи, что-то подскажет. После посещения магазина у клиента остается намного больше впечатлений, чем от заказа в интернете. Он лучше запоминает вас.
                Конечно, это всё работает только если у вас нормальный сервис в магазине.
                • +1
                  Ну, это работает, по-моему, в основном для товаров, которые важно видеть в живую, «пощупать», примерить, заценить качество картинки и т. п. а если нужны какие-то стандартизированые вещи, типа комплектухи или расходников, дисков или книг, то щупай-не щупай, выбор будет зависеть от цены и удобства покупки, т. к. собственно сам выбор товара будет происходить по «спецификациям», отзывам в инете и рекомендациям знакомых в реале. Или я ошибаюсь? Собственно, почему люблю делать покупки в инете (с самовывозом, как правило, так что в магазин я всё равно приду), что избавляюсь от докучливости продавцов с их вечным «чем могу помочь, что-то подсказать, ...», «втюхивания» других товаров и т. п. В объективную оценку товара заинтересованным в продаже лицом я слабо верю — или скроет недостатки и превеличит достоинства, чтобы продать заинтересовавший товар, или преувеличит недостатки и скроет достоинства, чтобы продать другой товар, чаще всего более дорогой.
                  • +1
                    Согласен, просто я смотрю со своей колокольни продажи одежды, обуви, аксессуаров. В этой нише покупки более импульсивны, чем обдуманны, и роль продавца огромна.
                    • 0
                      Угу, на этом рынке огромна, поэтому даже когда приходится покупать такие товары, стараюсь это делать в магазинах, где соотношение покупатели/продавцы стремится к бесконечности, лишь бы хватило у них времени на «а есть такой же, только с перламутровыми пуговицами» :)
                      • 0
                        Недописал и отправилось… Ну не доверяю я продавцам, которые говорят, что «эти джинсы не в вашем стиле, эти лучше пойдут» — если «эти» дороже, то, по-моему, хотят больше выручки сделать за мой счёт, если дешевле — значит хотят сбыть залежалый товар :)
                        • 0
                          У вас получается, чтобы продавец не посоветовал, он всегда вас хочет обмануть. Не все такие плохие. :)
                          • 0
                            Работа у них такая :) Задача продавца не оптимально для меня удовлетворить мои потребности, а максимизировать свой доход в ближайшей перспективе. Об обмане, как таковом, речи не идёт, то есть покупаю не кота в мешке за известную цену, другое дело, что можно было бы или сэкономить, ничего не потеряв, или за те же деньги больше потребностей удовлетворить.

                            Собственно, глядя с той стороны баррикад на другом рынке, сложно не поддаться искушению «втюхать» клиенту как можно больше, если он сам толком не знает чего хочет, но уже на что-то согласился (а значит можно не демпинговать :) ) — опять таки не обман, а «создание потребности» в области где клиент не компетентен — предлагаешь клиенту или за день сделать сайт на open-source CMS за 1 000 р. или за месяц написать с нуля за 20 000 р. и честно рассказываешь о недостатках первого варианта и преимуществах второго — не так уж редко выбирают второй вариант :)
                      • 0
                        Я вообще не понимаю, как можно покупать одежду и тем более обувь в интернете. Мне в магазине почти всегда большая часть понравившихся вещей не подходит. А в обуви разброс на два размера, в зависимости от фирмы.
                        Со всем вышеперечисленным еще одна проблема: на фотографии выглядит зашибись, а увидишь близко — швы кривые, материал неприятный…
                        • 0
                          В США это легко решается удобным возвратом. Купил 5 штук, одну спокойно выбрал, остальные отдал подъехавшему курьеру. Это норма.
                • +1
                  интересно- спасибо, это актуально для стартапов, думал выбирать по методу- кажеться должно быть много народу =), будем использовать вашу методику, думаю она более взвешенное и подходит для такого решения
                  • +2
                    Тема очень интересная, спасибо
                    • +1
                      А где Вы ищите варианты, так чтобы за 2 недели помещение найти? Интересует Питер и Москва. По стрит-ритэйлу мы месяцами ждем вариантов и вменяемые попадаются редко. Ищем как сами, так и через агентов. Про ТЦ я вообще молчу. Шансов не сетевому бренду попасть туда почти нет.
                      • +3
                        1. Выходим в нужный район и обходим его пешком или объезжаем на машине. Задача — найти все помещения с надписью «сдаётся» или «аренда» на окнах и записать их адреса. Это самое важное.

                        2. Поднимаем все объявления, обычно хорошие варианты там есть. В Москве — cian.ru.

                        3. Спрашиваем знакомых, не знают ли они места. Такие варианты «выстреливают» редко, но полезны.

                        4. Если нет разумных вариантов — обращаемся к агентам. Шанс низкий, но есть.

                        По ТЦ — да, вставать нереально сложно. Хорошая презентация и личная встреча, на которой вы убеждаете, что ТЦ обязательно выиграет от постановки вашей точки в плане атмосферы — это плюс. Кстати, на практике, я бы не советовал вставать в ТЦ с самого начала: примерно в 75% случаях стрит оказывается лучше.
                        • 0
                          По п.1 — это в основном спальные районы или центр?

                          Еще, наверное самая важная проблема, размер помещения. Среднему интернет-магазину достаточно для начала 20-30м2, но такие помещения большая редкость. Мы пытались искать соседей, но найти пока не получилось. Да и разделять вход достаточно сложно.
                          • 0
                            Да, это жилые, офиные и торговые районы.

                            Помещения с залом 20-30 метров и подсобкой 15 метров ищутся не то чтобы легко, но быстро. Только они почти не попадают в базы на сайтах, что интересно.
                            • +2
                              Потому что за такие помещения агенты получают мало денег, поэтому и не хотят работать с ними.
                      • +1
                        1. Интересно, а насколько реальная прибыль после открытия точки отличается от ожидаемой?

                        2. Дайте, пожалуйста, ссылку на закон про санузел! :)
                        • +2
                          Про туалет, навскидку по России — федеральный закон «О розничной торговле», санитарно-эпидемиологические правила СП 2.3.6.1066-01 (или гигиенические требования в других странах), стандарты, определяющие функциональное назначение помещения. По СанПИНу "все стационарные организации торговли оборудуются туалетами и раковинами для мытья рук персонала." Обратите внимание, про туалеты для посетителей там отдельная куча правил. На практике на них можно и не заморачиваться, если вам не жалко персонал: норматив есть, контроля почти нет. Возможно, ситуация изменится.

                          По изменению прибыли после открытия:
                          — Сначала низкая, люди заходят посмотреть, что это им тут открыли.
                          — В течение двух месяцев выходит на нормальную динамику (в зависимости от ассортимента).
                          — Позже — менятся в зависимости от сервиса, ассортимента и других ваших действий.

                          По факту обычно средний чек зависит от города и района не сильно меняется относительно расчётного (если есть нормальные данные). Куда сильнее сезонные колебания.
                          • 0
                            Т.е. на среднемесячную прибыль у Вас точка выходит на третий месяц?

                            Кроме вывески еще как-то стимулируете спрос? Листовки, рекламные щиты на эскалаторах метро?
                            • 0
                              Когда как, очень зависит от района. В жилом массиве — да, в конце второго месяца устанавливается нормальный поток. Думаю, тут работает правило 6 контактов: как человек увидит вас шестой раз, он зайдёт. Но не уверен.

                              Рекламой по району почти не увлекаемся. Делали замеры с промоутерами — но там всё очень сильно зависит от конкретных обстятельств, нет универсальных решений.

                              Да, если у вас есть практический опыт долговременного стимулирования спроса, был бы рад услышать любые рекомендации.
                          • +2
                            Добавлю ещё один принцип: в большинстве успешных магазинов основную часть прибыли делают покупатели, которые _возвращаются_ в этот магазин. Поэтому от того, как грамотно и вежливо вы будете общаться с покупателями в первые 2-3 месяца, зависит ваша прибыль через полгода или год.

                            Всего один ответ сотрудника магазина по телефону типа вялого «Алёёё» или раздражительного «Да?!» может похерить 50% покупателей, и, соответственно, снизить общую выручку магазина в разы.

                            Продавец, который во время прихода посетителя хомячит в углу ходдог, и не обращает на поситетеля внимания, также приносит вред: возможно, покупатель сейчас что-то и купит (если ему срочно нужно), но в будущем при наличии вариантов он не верентся туда, где, как ему показалось, ему «не рады».
                            • +1
                              Согласен, но это всё отдельная и очень большая тема. Возможно, следующий топик будет как раз про сервис.
                              • +3
                                Сервис, Сервис и ещё раз Сервис.
                                Самое странное, что люди, которые не успели пожить в ссср (я, например) откуда-то переняли все повадки и обычаи того времени и тот уровень обслуживания покупателей (читай никакой).
                                • –1
                                  А как по мне — лучше пусть хомячит в углу, если будут вопросы — задам.
                                  Один раз я зашёл в известный магазин сотовых телефонов, посмотреть цену на какую-то модель на андроиде, ко мне сразу подскочил продавец (явно был рад меня видеть), и спросил кому я покупаю, какой мой бюджет, сообщил, то у них на этой неделе скидки, и ещё кучу ненужной инфы. В общем, я даже цену-то сразу забыл.
                                  Самого лучшего продавца в мире я встретил всего один раз в жизни. Он не лез ко мне с вопросами, нужна ли помощь, может ли он помочь и т.д., он просто сообщил, находясь на идеальном от меня расстоянии, что если что — он тут. И я продолжил спокойно выбирать товар, и только когда у меня появились вопросы — я их задал. Больше я подобного не встречал, все сразу начинают лезть и ходить за мной в полуметре от меня.
                                  • 0
                                    когда-то давно заходил выбрать себе мобильник в три дверь-к-двери соседствующих точки конкурирующих сетей 1-) в них сразу просил помощи в поиске, называл критерии «средняя цена, строгий вид, моноблок, звонить и всё»

                                    в первой очень эрудированный, полный и занятой юноша несколько раз пытался рассказать мне про «отличный» смартфон-флип с обводами недозрелой мыльницы и прозрачной, уже (с витрины!) затёртой-зацарапанной крышкой.

                                    в третьей я так и не дождался консультанта — он 7 минут подробно объяснял кассиру што-то, тыкая в явно витринный экземпляр.

                                    во второй мне оперативно нашли мотор л7 (и ещё пару вариантов), объяснили, проверили. у кассы девушка-консультант заикнулась о гарнитуре, я отказался; она начала разворачивать фразу «не понимаю, зачем брать мрз-телефон и не слушать му..» — и была на взлёте срезана одним взглядом старшего по залу.

                                    этот взгляд я до сих пор помню. правильно, клиент хочет заплатить в полтора раза больше чисто за форму телефона — не мешай ему.
                                    • +2
                                      он просто сообщил, находясь на идеальном от меня расстоянии, что если что — он тут

                                      Буквально цитата из наших правил )
                                      • +1
                                        Тут такой нюанс. Лично вам удобнее самому обращаться с вопросами к продавцу, однако в масштабах магазина эта тактика проигрышная, т.к. в магазин ходят самые разные (в т.ч. совсем на вас не похожие).

                                        Существует большое количество людей, которые самим неудобно первым начинать контакт с продавцом. Или они не знают как правильно задать вопрос. Или они сами не знают чего хотят. Или ещё миллион вариантов.
                                        Да, вы безусловно правы говоря о том что навязчивые продавцы неприятны; но я подметил уже тенденцию — если лет пять назад у них было принято «навязываться», то уже года два как они говорят при входе посетителя: «Здравствуйте, пожалуйста обращайтесь ко мне если какие-то вопросы». Это именно четко и массово изменилось (на примере моих заходов в пару десятков павильонов, торгующих компьютерной техникой).
                                        • 0
                                          Может как-то научить продавцов разбираться в том стоит подходить к конкретному человеку или нет? Например, если оглядывается, то надо подойти, а если топает напрямую к конкретному стенду, то не стоит.
                                        • +3
                                          Согласен, продавец, который пытается навязаться в друзья «здравствуйте, давайте я вам помогу» и пытается спихнуть на тебя гору ненужной инфы (мож ты в маг мобильников денег на счет положить пришел) одинаково мне противен с продавцами, которые занимаются чем угодно, только не общением с покупателями. В нескольких комповых сетях питера замечал — продавцы упорно сидят где-то в уголке зала, общаясь вообще неизвестнос кем (с компом видимо), и пока не притопаешь к ним за ползала и не спросишь чего конкретно — и голову в твою сторону не повернут. Ладно хоть вежливости научили — хамят крайне редко. Но игнор раздражает.

                                          Имхо- продавец должен следить за покупателями, и если видит — что у человека возник некий немой вопрос или конкретный выбор (думаю, по поведению это видно) — ненавязчиво (!!!) предлагать свою помощь.
                                          • 0
                                            Угу, как-то у нас в крайности бросаются, или не отвязаться, если просто заценить качество картинки нескольких моников зашёл лии тактильность клавиш на ноуте, или не найти/не дождаться, чтобы что-нибудь уточнить.
                                            • +1
                                              Ну, вообще всех продавцов (в любом приличном магазине) учат дифференцированному подходу к покупателям, и только уж в совсем диких магазинах этому не уделяют внимания.

                                              В наше время уже принято считать, что продавец все-таки именно продавец товара, а не его сторож :)
                                    • +2
                                      С удовольствием прочту продолжение. Очень приятно, когда чувствуется, что автор «в теме» и делится собственным опытом, в котором ощущается немалый профессионализм.
                                      • +5
                                        Мне очень приятно, но всё же эти данные — очень большая заслуга моих коллег, которые много опытнее меня в вопросах выбора недвижимости и многих других. Я делюсь опытом всей команды, а не только своим личным.
                                        • +2
                                          Побольше бы таких людей, как вы!
                                          • +2
                                            В таком случае — моё мнение остается прежним, только в отношении команды профессионалов.
                                            К тому же у Вас отличный слог, а это уже личная заслуга.
                                        • –2
                                          Хоть и оффтопик, но очень толково.
                                          • 0
                                            а есть подобные знания\информация по выбору офисного помещения?
                                            есть у знакомых интерес к офису 13-15кв.м. для работы вне дома :)

                                            буду рад любым советам!
                                            • 0
                                              Какая у знакомых сфера деятельности?
                                              • 0
                                                компьютерная техника.
                                                работают дома, хотели бы перейти в офис.

                                                заранее благодарю.
                                            • 0
                                              Интересная статья, спасибо.
                                              Жду продолжения.
                                              • 0
                                                > «переход права собственности на помещение не меняет условия»
                                                Извиняюсь, а на каких таких законодательных актах это основано?

                                                1. Договор Вы заключаете с человеком, который в дальнейшем потерял право собственности что автоматически аннулирует все договоренности с ним в дальнейшем.
                                                2. Нового владельца никаким образом не интересуют Ваши договоренности с кем-либо. Новый владелец помещения не может быть заложником чужих договоренностей.

                                                > «Подписывайте долгосрочный договор»

                                                Это никаким образом не гарантирует что Вы сможете арендовать помещение на указанный срок.
                                                1. Законодательство предусматривает что договор купли-продажи / передачи помещений в аренду и пр. может быть в одностороннем порядке расторгнут (в течении 3-х лет).
                                                2. Из-за п.1 в договорах обычно прописывают условия расторжения договора. Как правило — в течении 2 недель — 1 месяца с момент уведомления другой стороны о намерении разорвать договор.

                                                > «По закону в торговом помещении нужно иметь санузел с унитазом»
                                                Уверены? Я сдаю офисы от 15м до 31м, я в каждом обязан унитаз поставить?
                                                Санузел может быть местом общего пользования, например, на этаже здания.
                                                Если речь идет о торговых комплексах, то там тем более имеются общие санузлы, а если помещение на 1 этаже жилого здания — тогда да, нужен свой санузел.

                                                p.s. Данные этого комментария основаны на личном опыте купли-продажи коммерческой недвижимости и передачи помещений в аренду.
                                                • +1
                                                  Во-первых, мы говорим не только о РФ. Во-вторых, это общие эвристики, которые доносят до арендодателя необходимые условия. Отчасти они служат проверками его намерений. В-третьих, про санузел, речь идёт про магазины, а не офисы. И да, разумеется, там может быть общий санузел.

                                                  Спасибо за ваш комментарий, я буду завтра уточнять конкретику у коллег по первому пункту. Если что — я, разумеется, не юрист.
                                                  • 0
                                                    Я тоже не юрист, но подобные вопросы в свое время уточнял.
                                                  • 0
                                                    > Договор Вы заключаете с человеком

                                                    Простите, я не особо в этих делах спец, но разве договор не с юридическим лицом заключается (если владелец — юр.лицо)? И какая разница кто там потом стал владельцем?
                                                    • 0
                                                      А, сори, разобрался. Речь же идет о потере права собственности… При этом, конечно, договор с прежним владельцем никак не может повлиять на отношения с новым владельцем.
                                                    • 0
                                                      По п. 1, уточните, пожалуйста: разве нет механизма аналогичного обременению помещения?
                                                      • +2
                                                        При смене владельца — нет.
                                                        Владелец имеет право распоряжаться своим имуществом и не может быть связан чужими договоренностями.

                                                        Другое дело что в договоре можно прописать, что при смене владельца до окончания срока договора взимается определенная сумма в качестве неустойки.
                                                        • 0
                                                          Ок, спасибо, поправил материал.
                                                          • 0
                                                            Встречался с таким вариантом (недословно): при смене владельца, если новый владелец не заключил договор аренды на тех же условиях, то старый владелец оплачивает неустойку (довольно значительную). При таком раскладе в теории старый владелец или берёт с нового владельца обязательство продлить договор или завышает цену, чтобы выплатить неустойку. По факту, решили трехсторонним соглашением, заключили договор аренды с новым владельцем на чуть худших условиях. Но вот в случае перехода права собственности не путем купли-продажи, а например, по решению суда о банкротстве или взысканию залога, даже получив исполнительный лист о выплате неустойки денег, наверное, можно не увидеть никогда.
                                                            • 0
                                                              > «При таком раскладе в теории старый владелец или берёт с нового владельца обязательство продлить договор или завышает цену, чтобы выплатить неустойку. „

                                                              Что значит берет обязательство? Это должно быть прописано в договоре купли-продажи?
                                                              Если я покупаю помещение, то старый владелец не может руководить моими действиями с этим помещением. Разве что в договоре купли-продажи явным образом это прописать, что я должен буду в течении определенного срока заключить договор аренды с такой-то организацией на таких-то условиях. Но я о такой практике даже не слышал, и уж точно реально подобных ситуаций не встречал. Если даже такие условия попытается навязать старый владелец, то я бы, например, отказался от такой сделки, и тогда пусть продавец решает что хочет: сдавать помещение в аренду или продать.

                                                              Трехстороннее соглашение — достаточно странный способ решения вопроса. Что мешало встретится втроем, согласовать все моменты и после купли-продажи помещения заключить такой же договор с новыми владельцем?

                                                              • 0
                                                                В том самом трехстороннем соглашении берёт. Мы отказались взыскивать неустойку со старого владельца, а новый обязался заключить с нами договор аренды после полного вступления в права, плюс неустойка если передумает. Покупатель был заинтересован именно в этом здании (он владел зданием, составляющем с «нашим» единый комплекс в советские времена). Собственно результатом встречи втроем и согласования всех моментов и было соглашение.
                                                      • +1
                                                        Очень интересная тема. Надеюсь, что вы затронете такой вопрос, как оформление выставочного зала. В интернете-то всю продукцию мы показываем фотографиями и нет необходимости вкладывать большие деньги в выставочные экземпляры… А если товар дорогой… В связи с этим вопрос — была ли попытка сделать некий симбиоз интернет-магазина и реального магазина. Что если выставку сократить, но заменить ее демонстрацией магазина и хорошей работой консультанта. Сработает ли такой метод?
                                                        • +2
                                                          У нас точно работает.

                                                          Спасибо, учту вопрос. Кстати, рекомендую обе книги Пако Андерхилла про выкладку.
                                                        • +1
                                                          Классный топик. Интересно прочесть продолжение.
                                                          • 0
                                                            Хорошо пишите, продолжайте.
                                                            Мне бы хотелось почитать про расчеты средней стоимости чека для стартапа на примерах конкурентов и маркетинговых исследований.
                                                            • +1
                                                              очень полезная и интересная тема
                                                              спасибо
                                                              • +1
                                                                Спасибо ха статью, полезна. Ждёмс продолжения =)
                                                                • +1
                                                                  Но ведь речь шла об интернет магазине!!!

                                                                  А вы фактически предлагаете человеку перейти в оффлайн, что неизбежно потянет за собой стенды, наемного продавца-консультанта, вывески и прочее-прочее-прочее. А за этим приходят необходимости ремонтов, отбивания атак СЭС и прочих благожелателей и далее-далее-далее.

                                                                  Я не спорю, это тоже хорошо. И возможно, прибыльней. Но это другой бизнес, со своими как плюсами, так и минусами!
                                                                  • +1
                                                                    Да и закрывать наш магазинчик нам уже придется не в 5-6 часов вечера, откладывая поступающие заказы на утро, а до 22-23 часов, чтобы к нам успели зайти возвращающиеся с работы и вышедшие на прогулку граждане. Иначе что толку с нашей замечательной точки, не так ли?

                                                                    Причем сидеть с 8 до 23, не почту обрабатывая, где нахамили — и ладно, и люди знают что им надо, а обрабатывая пожелания «такой же, но позеленей», «слыш че, ты мне лажу показываешь», и т.п. А наняв наемного продавца следить за ее чистоплотностью и качеством обслуживания.

                                                                    Да, это выгодно! Иначе бы этим никто не занимался. Но не кажется ли вам, что у людей, открывающих интернет-магазины несколько иные цели?
                                                                    • +1
                                                                      По-моему есть три основные категории людей, открывающих интернет-магазины:

                                                                      — не желающие рисковать достаточно крупными суммами (или пока не имеющих их) для открытия магазина в реале, но стремящиеся к этому или просто к возможности увеличить доход («деньги не пахнут» :) );

                                                                      — открывающие интернет-магазин как дополнительный сервис к уже существующему (или одновременно открываемому) реальному;

                                                                      — не желающие заморачиваться с реальным.

                                                                      Статья, очевидно, нацелена на первых, а третьим ради увеличения оборотов, а значит и прибыли, наверняка придётся задуматься об открытии точки самовывоза (если рынок или бизнес-модель не специфичные какие-то), а значит снимать помещение удобное для вывоза, нанимать персонал и т. п… Почему бы в такой ситуации не задуматься об открытии полноценного магазина, раз уж все равно надо «вылезать в реал»? Пускай не обязательно открывать его, но хотя бы оценить возможность и прибыльность по предлагаемой (или другой) методике разве не разумно?
                                                                  • 0
                                                                    Спасибо за статью. Информативно. А не могли бы вы чуть подробнее остановиться на профиле открытых вами точек? Согласитесь, что локализации интернет-витрины крупной бытовой техники или услуг туроператора — различаются. Просто встает вопрос после прочтения абзаца по проходимости. Да, допустим, мы имеем 8.000 проходящих мимо потенциальных покупателей. Но если речь идет о тех же фотоаппаратах или орг.технике, то вряд ли прохожие будут активными покупателями. Для подобной покупки необходимо «созреть». И тогда насколько критичен «нейтральный» (незаинтересованный) трафик пешеходов рядом с магазином. Расскажите, пожалуйста, магазины, какого профиля вы из виртуальной площадки выводили в реал. Думаю, многим будет это интересно. Заранее спасибо.
                                                                    • 0
                                                                      Ссылка на сайт сети есть в профиле. Это основное направление. В целом — игрушки, игры, сувениры, разное железо. Поверьте, даже для кафе система выбора точки не будет сильно отличаться по алгоритму.

                                                                      Разумеется, речь не идёт о товарах, которые не нужны прохожим: например, если вы торгуете какими-то специфическими штуками, нужными только профессионалам, схема не подходит.
                                                                    • +1
                                                                      Браво! *ушёл открывать магазин*
                                                                      • +1
                                                                        Спасибо за статью! Жду еще полезного!
                                                                        • +1
                                                                          Спасибо, очень полезная статья!
                                                                          Тема очень интересна, ждем продолжения.
                                                                          • +1
                                                                            Статья замечательная. А можно ссылку на закон, в котором говориться про доступ посетителей магазина к санузлу?
                                                                            • 0
                                                                              Кусок данных есть в СанПИНе, плюс в нормативах по торговому помещению (относится не ко всем точкам, данные разбросаны по минимум четырём документам). Ещё раз повторюсь, я не юрист, но мой опытный коллега в своё время разъяснял это именно так.
                                                                            • +1
                                                                              Очень интересный и познавательный пост! Спс.
                                                                              • +1
                                                                                Очень интересная статья! Хочется продолжения!
                                                                                • +1
                                                                                  Присоединяюсь к благодарностям за статью!
                                                                                  Очень интересно! Ждем продолжения.
                                                                                  • 0
                                                                                    Эх, еще бы приложить пример «првильного» договора с арендодателем…
                                                                                    • 0
                                                                                      Спасибо, интересная, живая и актуальная статья!
                                                                                      Общие моменты можно использовать для любой тематики.
                                                                                      А все частности все равно не опишешь.

                                                                                      Только полноправные пользователи могут оставлять комментарии. Войдите, пожалуйста.

                                                                                      Самое читаемое